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Impôts, taxes : qui paye quoi ?

Propriétaire, locataire d'un parking, garage ou box qui paie quoi ? Avant d'investir dans l'immobilier, il est important de bien identifier ce que l'on va payer en impôts et taxes.

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Impôts, taxes : qui paye quoi ?

📑⌚ 8 minutes.

Propriétaire, locataire qui paie quoi ? Avant d’investir dans l’immobilier, ou de louer un emplacement, il est important de bien identifier ce que l’on va payer. Entre les dépenses courantes, les taxes et les impôts vous devez tout calculer avant de vous lancer dans un investissement. A l’inverse si vous êtes déjà propriétaire, l’intérêt de calculer chaque poste dans le détail vous permet d’améliorer votre fiscalité.

Droits de mutation et frais de notaire :

Les frais de notaire sont à la charge du propriétaire, le locataire n’a rien à payer.

Le propriétaire paye les frais de notaire lors de l’achat.

Les frais de notaire pour un stationnement (parking, garage ou box) ne sont pas à négliger. Ces frais étant dégressifs en fonction des montants, ils représentent une part très lourde pour l’acquéreur de parking (allant parfois jusqu’à 20% du prix d’un lot de garages).

Heureusement, la loi Macron est venu modifier les tarifs réglementés des notaires. Grâce à l’arrêté du 26 février 2016, les émoluments du notaire sont réduits à 10 % du prix de vente pour les transactions représentant un faible montant. Le seuil bas est à 108 € TTC pour les toutes petites transactions. N’oubliez pas que la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) s’ajoute à ces frais réduits.

Charges de copropriété : 

Les charges de copropriété se partagent entre le propriétaire et le locataire.

Les charges de copropriété arrivent dans la boite aux lettres du propriétaire ou du locataire (dans le cas d’un mandat de gestion via une agence immobilière) tous les 3 mois. C’est un paiement trimestriel.

Propriétaire, vous pouvez répercuter certaines charges de copropriété à vos locataires. Voici la liste des charges que vous avez le droit de récupérer :

  • Ascenseurs : Frais de fonctionnement (électricité, nettoyage) et les frais d’entretien (petites réparations, visite de contrôle).
  • Eau froide : Quote-part lié à la consommation d’eau des parties communes, frais de réparation des fuites sur joint, uniquement pour les canalisations situées dans le parking commun ou le garage loué.
  • Installations individuelles : Frais d’électricité, uniquement si votre garage est muni d’une prise électrique ou/et d’un éclairage individuel.
  • Parties communes intérieures : Frais d’électricité des parties communes (éclairage, porte automatique) ; frais d’entretien et de nettoyage de l’espace commun et une participation aux frais des petites réparations.
  • Parties communes extérieures : Entretien des voies de circulation et des aires de stationnement, des espaces verts liés à la copropriété.
  • Taxes : Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage pour l’entretien des voies, établi par les mairies. Redevance d’assainissement.

Taxe d’habitation :

La taxe d’habitation est à la charge du locataire.

L’avis de taxe d’habitation arrive dans la boite aux lettres du locataire courant octobre, pour un paiement avant le 15 novembre ou le 20 novembre pour un règlement par internet. En cas de retard de paiement, vous recevrez une majoration de 10%.

Si votre place de parking ou votre garage est loué au 1er janvier, vous devez déclarer le nom et l’adresse du locataire auprès de votre centre des impôts. C’est obligatoire, même si votre résidence principale se situe à plus d’un kilomètre de votre stationnement. Nous vous proposons un modèle de lettre gratuit pour déclarer vos locataires.

Si vous n’avez pas de locataire au 1er janvier, cette taxe est récupérable au prorata de l’occupation des lieux. Si l’occupant utilise le garage dans un cadre professionnel, la taxe d’habitation est incluse dans la taxe de Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

💡 Le saviez-vous ?

Les parkings et les garages ne sont pas concernés par la suppression de la taxe d’habitation instaurée par Emmanuel MACRON. La nouvelle réforme concerne uniquement les résidences principales, les résidences secondaires comme les garages détachés d’un logement ne sont pas exonéré.

Taxe d’ordures ménagères :

C’est le propriétaire qui paye la taxe d’ordures ménagères, elle est récupérable sur le locataire.

L’avis de taxe d’ordures ménagères est inclue sur la feuille d’imposition de la taxe foncière. Elle arrive dans la boite aux lettres du propriétaire courant septembre pour un règlement avant le 15 octobre ou le 25 octobre en payant par internet.

Cette taxe également appelée TEOM est applicable en fonction des communes. C’est le propriétaire qui doit s’acquitter de cette taxe, néanmoins le droit Français autorise le bailleur à la répercuter en totalité à son locataire. Cette impôt est bien souvent considéré comme injuste pour les personnes qui utilisent une place de parking ou un garage. Personne n’utilisent les parties communes liées aux ordures ménagères. Certains de nos membres ont réussit à faire exonérer leurs parkings après de long échanges avec le service des impôts.

Taxe de balayage et d’entretien des voies :

C’est le propriétaire paye la taxe de balayage, elle est récupérable sur le locataire.

L’avis de la taxe de balayage et d’entretien des voies est elle aussi regroupée avec la taxe foncière. Elle arrive dans la boite aux lettres du propriétaire courant septembre pour un règlement avant le 15 octobre ou le 25 octobre en payant par internet.

Cette taxe établie par les mairies sert à répercuter une partie du coût d’entretien de la voirie ; le propriétaire bailleur peut récupérer la totalité de cette taxe auprès de son locataire. Cette taxe est de moins en moins appliquée par les mairies mais certaines communes sont encore concernées.

Impôts fonciers :

La taxe foncière est uniquement à la charge du propriétaire.

L’avis de taxe foncière arrive dans la boite aux lettres du propriétaire courant septembre pour un règlement avant le 15 octobre ou le 25 octobre en payant par internet. Notez bien la date pour éviter de payer une pénalité de10% en cas de retard de paiement.

La taxe foncière impacte le plus la rentabilité locative d’un parking. Cette taxe prend en compte la valeur du revenu cadastral (estimé par l’état et réellement sur évalué). Elle se décompose en 4 parties qui vont respectivement à :

  • la commune (part communale, taux défini par la ville),
  • la communauté de commune (taux définie par l’agglomération),
  • l’intercommunalité,
  • le département (part définie par le département).

Taxe sur la valeur ajoutée :

Le propriétaire paye la taxe sur la valeur ajoutée. Elle vient en déduction des loyers mensuels.

Il n’y a pas d’avis de TVA, la taxe est inclues dans chaque loyer mensuel.

Cette taxe plus connue sous le nom de TVA, est normalement applicable qu’aux sociétés. Néanmoins, un particulier percevant un revenu annuel de location supérieur à 32 900€, doit s’acquitter de la taxe sur la valeur ajoutée (référence à l’article 293B du code général des impôts portant sur l’exonération du paiement de la TVA). Un propriétaire bailleur qui ne paye pas la TVA doit mentionner : « TVA non applicable – Article 293 B du CGI » dans chaque quittance de loyer délivrées à ses locataires.

Impôts sur les revenus locatifs :

C’est le propriétaire bailleur paye l’impôt sur les revenus fonciers.

Les revenus locatifs sont déclarés par internet dans la section 4 de la déclaration de revenus. Le service de déclaration en ligne ouvre le 11 avril. Le délai pour déclarer vos revenus sur internet varie en fonction de votre département, vous avez jusqu’au :
– 21 mai à minuit pour les départements de 1 à 19 et l’étranger,
– 28 mai à minuit pour les départements de 20 à 49,
– 4 juin à minuit pour les départements de 50 à 976.

Notez bien les dates, les pénalités de retard commencent à 10% et peuvent atteindre 40% sans réponse de votre part 30 jours après la mise en demeure.

💡 Le saviez-vous ?

Une pénalité de 80% peut arrivée si le fisc remet en cause vos revenus fonciers soumis à l’IR ou l’IS déclaré dans les catégories BIC, BNC ou BA.

Les revenus tirés de la mise en location d’un stationnement (parking, garage ou box) sont imposables au titre de revenus fonciers. Il existe deux régimes d’impôts sur les revenus locatifs : réel et micro-foncier.

RÉGIME MICRO-FONCIER :

  • Avantages : Déclaration simplifiée dans la case revenus fonciers, abattement fixe de 30%.
  • Inconvénients : Rien n’est déductible, les charges et les travaux sont déjà pris en compte dans l’abattement.
  • Conditions : Vos revenus fonciers bruts doivent être inférieurs à 15.000€ par an.

RÉGIME RÉEL :

  • Avantages : Abattement directement lié aux dépenses, permettant de créer un déficit foncier dans la limite de 10.700€.
  • Inconvénients : Déclaration plus complexe à remplir, régime applicable pendant 3 ans consécutifs.
  • Conditions : En cas de gros travaux vous pouvez choisir ce régime, même si vos loyers sont inférieurs.

Si vous avez besoin d’aide pour choisir votre régime d’impôt, consultez notre simulateur de comparatif des régimes. Prenez le temps de bien analyser un bien avant d’investir, et si vous avez un doute : consultez nos simulateurs !

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1 commentaire pour l’instant

BorisPublié le 9:32 - Mai 2, 2019

Salut, ton article est très bien fait. Je te félicite ! Voulez-vous savoir qui paye quoi ? Ben, nous travaillons et nous payons pour les paresseux qui ne travaillent pas, hihi ! 🙂

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