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Lot de 14 garages, la valeur du marché ?

Nous allons vous présenter un lot de 14 garages à vendre. Découvrez notre étude et pourquoi notre offre a été refusée.

Lot de 14 garages, la valeur du marché ?

📑⌚ 3 minutes :

La plupart de nos membres sont en recherche active, leur but : investir dans des parkings ou des garages et rentabiliser leurs investissements. Depuis plusieurs mois, nous échangions au sein du collectif sur un lot de 14 garages qui était à vendre…

Présentation du bien immobilier repéré :

Le bien à vendre est un lot composé de 14 garages. Situés dans une impasse à 5 kms du centre d’une ville du département de la Loire (42). Le prix de vente affiché était de 65 K€ FAI, soit environ 4.640€ par garage hors frais de notaire.

Comme d’habitude, l’agence nous explique que c’est une bonne affaire si l’on compare avec un placement bancaire classique (type Livret A). Le prix de vente semble fixé par rapport à la rentabilité du marché: 4% net hors impôts sur les revenus…

Les points forts de ce bien :

  • La situation géographique : en ville dans un quartier calme.
  • 100% des boxes sont loués en garde meuble depuis plusieurs années.
  • La maison attenante aux garages est celle d’un policier, point positif concernant la sécurité !
  • Le vendeur est sous tutelle judiciaire, avec un peu de chance nous pouvons faire une belle opération !

Les points faibles de ce bien :

  • La faible largeur des boxes qui risque de refroidir les propriétaires de grosses voitures.
  • La toiture constituée de plaque de fibrociment amiantée.
  • Léger problème d’humidité, montré par une locataire lors de notre contre visite.
  • Les loyers à 31€ moyen sont faibles.
  • L’agence souhaite conserver la gestion locative du lot.

Notre proposition refusée :

Le prix affiché par l’agence n’était pas acceptable ! Investir pour une rentabilité nette de 4%, hors impôts sur les revenus et attendre 25 ans pour obtenir le retour sur investissement est une perte de temps et d’argent. Nous avons analysé ce bien pour obtenir une rentabilité d’environ 8% net et un retour sur investissement de 12 ans. Optimiste, nous allons augmenter tous les loyers à 40€ par mois pour arriver à un prix d’achat de 50 K€ FAI, soit environ 3.922 € par garages frais de notaire inclus.

Mais alors : quel est la valeur du marché ?

La baisse des prix de l’immobilier arrivera tôt ou tard. C’est la loi de l’offre et de la demande qui accentuera le phénomène. Il est évident que les agences immobilières jouent sur les prix, ce n’est pas dans leurs intérêts de laisser partir un bien à moindre frais: si la valeur du marché baisse, leurs commissions baissent également ! D’après l’agence le prix de ce bien est incroyablement bas. L’affaire du siècle que nous avions raté à force de vouloir trop négocier… Comment définir nos biens actuels qui donnent une rentabilité nette moyenne après impôts de +13,6%, si un bien à 4% net est une affaire à saisir ?La personne qui a acheté ce lot de garage était-elle bien avertie ? Afin de répondre aux nombreuses demandes de nos lecteurs, nous avons mis en place un tout nouveau service d’analyse et de conseils avant projet.

Et vous, à partir de quelle rentabilité êtes-vous prêt à investir ?

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